Tipo de Archivo: PDF | Tamaño: 29MBytes | Idioma: Spanish | Categoría: Capacitación Ministerial
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¿Cómo comprar
una vivienda
inteligentemente?
una vivienda
inteligentemente?
«Si alguno de ustedes quiere construir una torre, ¿qué es lo primero que hace? Pues se sienta a pensar cuánto va a costarle, para ver si tiene sufíciente dinero. Porque si empieza a construir la torre y después no tiene dinero para terminarla, la gente se burlará de él. Todo el mundo le dirá: “¡Qué tonto eres! Empezaste a construir la torre y ahora no puedes terminarla”».16
—Nuestro Señor Jesucristo
La compra de la casa (o un departamento) es para la mayoría de nosotros la inversión de dinero más grande e importante que haremos en nuestras vidas. Es un asunto serio y hay que manejarlo con cuidado. También es una de las mejores inversiones que podemos hacer: es segura, es estable, tiene un valor real y suban o bajen los precios de las casas, siempre necesitaremos un lugar donde vivir y (en el 90% de los casos) es mejor ser dueños que inquilinos.
En este capítulo hablaremos continuamente de una «casa». Sin embargo, cada vez que digamos la palabra «casa» en realidad estaremos hablando de una vivienda. Esa palabra incluye apartamentos, condominios, departamentos, ranchos, estancias, residencias o un simple techo para la familia. Sea como fuere que se llame en su país o sea cual fuere su necesidad de proveer un lugar para la vivienda de su familia.
Otra de las salvedades que debemos hacer es que este libro será distribuido por todo el continente. En cada país las leyes son diferentes, e incluso en los Estados Unidos, en cada estado las leyes son distintas. Entonces lo invito a leer con énfasis las partes filosóficas de este capítulo, y a los que viven en los Estados Unidos y Puerto Rico a prestar mucha atención a las aplicaciones prácticas que estoy incluyendo.
Es en situaciones como estas (cuando tenemos que hacer una compra de muchos miles de dólares) cuando todo lo que hemos visto hasta este momento en este libro comienza a jugar un papel importantísimo en el éxito de nuestra economía. Nuestros principios y valores nos llevarán indefectiblemente a tomar decisiones que pueden convertirse en una bendición o en una maldición para nuestro futuro económico.
Después de haber escuchado tantas historias de terror (y tantas de victoria), me gustaría presentarle de mi experiencia personal lo que creo que puede serle de mayor ayuda al momento de decidir comprar la casa en la que va a invertir tantos recursos económicos.
Vamos a dividir esta sección en tres partes:
A. ¡Prepárese para la compra!
B. ¡No se deje robar!
C. Opciones para la vivienda
A. ¡Prepárese para la compra!
1. Análisis presupuestario
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
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3. Salir a comprar … un préstamo
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4. Hacer una lista
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5. Buscar una casa y comprarla
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1. Análisis presupuestario
Todo el proceso de compra debe empezar por hacer un buen plan de control de gastos y luego permitir que ese plan sea el que nos guíe en las decisiones que habremos de tomar. Un gran error que cometen las parejas e individuos hoy en día es que salen a «mirar casas» sin tener una idea apropiada de cuánto pueden gastar.
Mucha gente cree saber cuánto puede gastar, pero la mayoría tiene una idea un tanto distorsionada de la cantidad máxima de dinero que pueden pagar por una vivienda. En el capítulo 2-A (Un plan para respetar) ya hablamos de cómo desarrollar un plan de control de gastos—un presupuesto—y de cómo controlarlo.
Ahora es el momento de usar su presupuesto como una herramienta que lo ayude en la toma de decisión. A continuación daré un ejemplo muy concreto para ciertos países del continente. Si bien los porcentajes y los números no serán los mismos en todo el continente, el principio se aplica de igual manera: debemos empezar por saber cuánto dinero realmente tenemos disponible para los gastos de vivienda antes de tomar ningún otro paso en el proceso.
Ejemplo: Supóngase que usted vive en Canadá, los Estados Unidos o Puerto Paco y su DD semanal es de US$500, unos US$2.000 por mes. Recordemos que nuestro DD es el dinero que nos queda en el bolsillo después de «dar a César lo que es de César y a Dios lo que es de Dios» (DD = salario-impuestos, diezmos, donativos, ofrendas).
Para saber cuánto puede gastar en comprar una casa, primero debe calcular los gastos máximos mensuales que podemos tener en la categoría «vivienda»: 38% del Dinero Disponible. Eso se calcula multiplicando DD x 0, 38.
Entonces: US$2.000 × 0, 38 = US$760
Esa es la cantidad máxima de dinero que usted debería estar gastando mes tras mes en la categoría correspondiente a la vivienda. Quizá podría estirar el número hasta los US$800 … pero no más! Nunca debería gastar más del 40% de su DD en la vivienda. Si lo hace, tendrá problemas para pagar otros gastos presupuestarios.
Esa cantidad incluye la hipoteca o el alquiler, los impuestos, los seguros, el agua, el gas, la electricidad, el cable, el teléfono, Internet … ¡todo!
Es un cálculo diferente del que normalmente hacen los bancos y compañías financieras. Ellos multiplican su salario total mensual por 0, 28 porque, por supuesto, quieren prestarle la mayor cantidad de dinero que pueden, pues de eso comen. Sin embargo, usted no necesita gastar todo lo que el banco le quiere prestar.
Es mejor ser más conservador y estar seguros de que su familia tiene dinero, no solamente para pagar la hipoteca, sino que también tiene para ahorrar, para educar a los hijos, para la ropa y para mantener la casa (que a veces es tanto o más costoso que los pagos mensuales).
Los bancos no quieren que usted tenga comprometido más del 36% de su salario bruto a pagos de deudas, incluyendo la casa, el auto, tarjetas, etc. En general, los prestamistas dicen que una familia no debería gastar más de un cuarto del salario bruto mensual en el gasto de vivienda y no más de un tercio en todas sus deudas. A pesar de que nosotros somos más conservadores, le doy los datos, para que sepa cómo lo van a precalificar para un préstamo en su banco.
Volvamos a nuestro ejemplo y hagamos el cálculo correspondiente:
Dinero que tenemos para gastar: US$760
Gastos que creemos que vamos a tener:
Luz …
|
50
| |
Gas …
|
30
| |
Teléfono …
|
30
| |
Cable …
|
15
| |
Cable …
|
15
| |
Internet …
|
no tenemos
| |
Agua …
|
20
| |
Arreglos …
|
40
| |
Otros …
|
50
| |
Total
|
US$235
|
Entonces, el dinero que me queda para pagar el alquiler o para pagar la hipoteca, los impuestos y el seguro de la casa será: 760-235 = US$525
Esa cantidad no es muy grande, especialmente en los Estados Unidos, donde el pago promedio de la hipoteca de una casa puede llegar a ser 2 o 3 veces esa cantidad. Sin embargo, si esas son sus entradas de dinero, esa también es la cantidad que usted tiene para la hipoteca + intereses + impuestos + seguros.
Recuerde que si usted no da un depósito de por lo menos el 20% del valor del préstamo, el banco le exigirá tener un seguro hipotecario privado (o Private Mortgage Insurance en inglés, llamado comúnmente PMI). Este, aparte de otros seguros de la casa que le pida tener.
Solución: la única solución a la falta de dinero para comprar y mantener la casa es hacer una de estas tres cosas: 1) Aumentar sus entradas. 2) Disminuir sus gastos o … 3) ¡Hacer las dos cosas anteriores a la vez!
A continuación le doy un cuadro para que compare su DD con la cantidad que le sugiero que invierta mensualmente en su vivienda (todos los gastos incluidos).
DD
|
Vivienda
|
DD
|
Vivienda
|
DD
|
Vivienda
| ||
1200
|
456
|
2200
|
836
|
3200
|
1216
| ||
1400
|
532
|
2400
|
912
|
3400
|
1292
| ||
1600
|
608
|
2600
|
988
|
3600
|
1368
| ||
1800
|
684
|
2800
|
1064
|
3800
|
1444
| ||
2000
|
760
|
3000
|
1140
|
4000
|
1520
|
¿Está evaluando comprar una casa? Primero piense: ¿cuáles creo que serán los gastos de vivienda aparte de la hipoteca o del alquiler? Escríbalos a continuación:
Gastos de vivienda
| |
(Sin hipoteca ni renta)
| |
Luz
|
_________
|
Gas
|
_________
|
Teléfono
|
_________
|
Agua
|
_________
|
Mantenimiento
|
_________
|
Cable
|
_________
|
Internet
|
_________
|
Barrido y limpieza
|
_________
|
Otros gastos
|
_________
|
Sume todas las cantidades.
[B]
|
¿Quiere saber cuánto puede pagar de renta o hipoteca? Haga el siguiente cálculo:
1. ¿Cuál es su DD mensual multiplicado por 0, 38? [a]= DD × 0, 38
| |
2. ¿Cuáles son sus gastos de vivienda? (sin hipoteca ni renta) [b]
| |
Haga la resta de [a]-[b] →
Este es el dinero que le queda para la hipoteca + intereses + impuestos + seguros |
Esta es la cantidad total de pago que usted puede hacer para alquilar o para pagar la hipoteca de la casa que quiere comprar juntamente con los impuestos y los seguros. Puede que no sea mucho, pero eso es lo que tiene y debe ajustarse a esa cantidad.
Un agente inmobiliario (vendedor de casas) le puede ayudar a hacer los cálculos para saber cuál debería ser el préstamo total para comprar su casa, una vez que usted sabe la cantidad máxima que puede pagar mensualmente por la hipoteca, intereses e impuestos.
Ejemplo (cantidades aproximadas):
Pago
|
Mensual
|
Total
|
Préstamo
|
Anticipo
|
Precio
| ||
6%
|
7%
|
8%
|
10%
|
12%
| |||
324
|
359
|
396
|
473
|
555
|
54.000
|
6.000
|
60.000
|
378
|
419
|
462
|
552
|
648
|
63.000
|
7.000
|
70.000
|
432
|
479
|
528
|
632
|
741
|
72.000
|
8.000
|
80.000
|
539
|
599
|
660
|
790
|
926
|
90.000
|
10.000
|
100.000
|
779
|
865
|
954
|
1.141
|
1.337
|
130.000
|
20.000
|
150.000
|
Tomando en cuenta el ejemplo que veníamos estudiando—un DD de US$2.000 mensuales—hemos remarcado en gris los casilleros correspondientes al máximo pago mensual que podría estar haciendo, de acuerdo con los intereses con que cierre el negocio. Como ve, la cantidad máxima de dinero que debería pedir prestada es de menos de US$90 mil al 6% anual.
Probablemente el banco le apruebe un pago mensual de unos US$800, permitiéndole comprar, al 6%, «la casa de sus sueños» con una deuda de US$130 mil …
Aquí es donde usted debe confiar en los 25 años de experiencia que tenemos en Conceptos Financieros ayudando a miles de personas como usted. Aquí está la diferencia entre un comprador inteligente y uno que no lo es.
Alternativa creativa: Jorge y Alicia se acaban de casar en el área de Mayagüez, Puerto Rico. El papá de Alicia es el dueño de un supermercado. Hace unas semanas atrás, los llamó y les dijo que podrían ir al supermercado y sacar lo que quisieran de allí en forma totalmente gratuita: comida, limpiadores, etc. Esa sería la contribución de los padres de Alicia para la nueva familia. Ese regalo, obviamente, le ahorrará a la nueva pareja un 15% de su presupuesto. Con ese dinero podrán adquirir una casa más confortable que les tome, si quieren, hasta el 50% de su DD … siempre y cuando el papá de Alicia continúe siendo dueño del supermercado.
Usted también puede «rearreglar» las asignaciones de su presupuesto para poder hacer un gasto más alto. Pero … ¡cuidado!, ese es uno de los errores más comunes entre nuestras familias latinas: asignamos demasiado a la vivienda y no proveemos lo suficiente para otras categorías.
Si usted está gastando más del 38% de su DD en la vivienda, está jugando con fuego … Maneje sus cálculos y sus pronósticos económicos con muchísimo cuidado.
1. Análisis presupuestario
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
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3. Salir a comprar … un préstamo
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4. Hacer una lista
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5. Buscar una casa y comprarla
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
Cuando vivíamos en Latinoamérica, antes de la década del 1980, el dinero en efectivo era el «rey». El que tenía la capacidad de pagar algo en efectivo era considerado como una persona exitosa.
Eso ya no es verdad en muchos de nuestros países y, en realidad, hoy en día en los Estados Unidos si uno no tiene «buen crédito» puede perder miles y miles de dólares. Si usted quiere comprar una casa de US$100 mil a 30 años, la diferencia entre pagar un 6% y un 7% de interés es de casi ¡US$24 mil!
La capacidad y la calidad crediticia de un consumidor determina el porcentaje que le cobrarán para prestarle dinero para una casa o un auto, determina si le darán un mejor trabajo o no y determina incluso si usted pagará menos en sus pólizas de seguro de la casa o de seguro de vida.
El crédito se mide con puntos. Pero este sistema de puntos no es universal. Cada prestamista tiene el derecho de aplicar su propio sistema de puntos para evaluar su capacidad crediticia.
Sin embargo, el sistema de puntos más popularmente usado por las empresas y bancos prestamistas se llama FICO y lo provee una organización llamada Fair Issac. Entonces, su capacidad de crédito se evalúa, por un lado, por los informes de crédito que ofrecen ciertas compañías privadas como un servicio a empresas y bancos; y, por el otro, por el puntaje FICO, normalmente llamado credit rating o credit score (voy a utilizar ciertos términos en inglés porque ese es el idioma en el que se manejan los informes de crédito en los Estados Unidos). De esa manera sabrá de lo que estamos hablando). Su rating determina qué tan buen cliente es, cuál es su capacidad adquisitiva y cuál es su capacidad y seriedad al momento de devolver el préstamo.
Los puntos (o rating) FICO se miden dándole al consumidor un mínimo de 300 y hasta un máximo de 850 puntos. Con un mínimo de 650 puntos usted puede ser considerado un prime borrower, o «cliente de primera», y puede comenzar a recibir tasas de crédito especiales y un tratamiento favorable.
La pregunta del millón de dólares es: ¿cómo sé cuál es mi nivel de crédito?
En los Estados Unidos hay tres compañías que son las más conocidas en el ámbito de ofrecer informes de crédito: Equifax, Experian y Trans-Union. A continuación le ofrezco los datos de cada una de estas compañías para que se ponga en contacto con ellas y les pida una copia de su credit report.
En el estado en el que vivimos, estas empresas tienen la obligación de proveernos en forma gratuita nuestro informe de crédito, hasta un máximo de 2 veces al año. Averigüe cuál es la ley en su estado. De todas maneras, llame y pida su informe de crédito antes de salir a comprar una casa.
Una vez que lo tenga, léalo en detalle y corrija cualquier error que encuentre (no es raro encontrar errores). Es importante contactar a las empresas por escrito y pedir que cambien los errores que haya en su credit report. Para que le provean la información de cuál es, específicamente, su score, su credit rating o FICO, probablemente tenga que pagar algo de dinero. Hágalo. Vale la pena saberlo.
Aquí van los datos de dónde pedir sus informes de crédito:
Equifax
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Trans Union LLC
|
(800) 685–1111
|
Consumer
|
Equifax Credit
|
Disclosure Center
|
Information
|
(800) 888–4213
|
Services, Inc.
|
P.O. Box 1000
|
P.O. Box 740241
|
Chester, PA 19022
|
Atlanta, GA 30374
|
www.transunion.com
|
www.equifax.com
| |
Experian
|
Experian
|
(888) 397–3742
|
Hispanoamérica:
|
(888) experian
|
www.experian.com.ar
|
P.O. Box 2002
| |
Allen, TX 75013
| |
www.experian.com
|
¡Cuidado! Hemos notado que hay una cantidad de empresas que le ofrecen informes de crédito «gratis». Sin embargo, muchas le solicitan una tarjeta de crédito para realizar la transacción. La razón es que, en la mayoría de los casos, si bien le están proveyendo el informe «gratis», también le están cobrando por un servicio que quizás usted no necesite (como, por ejemplo, el monitoreo de su crédito). Lo mejor es contactarse con las empresas que le he mencionado anteriormente en forma individual y reclamarles una vez al año el informe gratuito que se le permite tener por ley.
La pregunta de los 2 millones de dólares es: ¿cómo puedo mejorar mi crédito?
Esta es una pregunta que surge en casi cada programa de llamadas telefónicas al aire que hago de vez en cuando por radio. Aquí van algunos consejos:
• Pague sus cuentas a tiempo.
• Viva una vida libre de deudas …
• … o por lo menos mantenga sus deudas a menos del 20% de sus ingresos anuales.
• Tenga una o dos tarjetas de crédito. Eso no quiere decir que acumule deudas.
• No tener tarjetas le quita puntos, tener demasiadas también.
• Compre con las tarjetas y pague cada mes el 100% del balance.
• Plántese en algún lugar del país. Mudarse le quita puntos.
• Manténgase en un mismo trabajo. Cambiar de trabajo le quita puntos.
• Revise sus informes de crédito y corríjalos con regularidad.
¡Cuidado! Hay muchas empresas que le ofrecen «arreglarle el crédito». Algunas, honestamente, lo llevarán a través de un proceso de sanidad financiera para que su puntaje mejore. Sin embargo, no necesita pagar por un servicio que cada uno de nosotros puede hacer por cuenta propia.
El problema se presenta con algunas empresas inescrupulosas que no solamente le quitarán su dinero, sino que también podrán llegar a hacer actos ilegales, como solicitar otro número de Seguro Social o de EIN. Sabemos de gente que no solamente no pudo arreglar su crédito, sino que ahora tiene desarreglada también su vida … ¡Están tras las rejas!
La pregunta de los 3 millones de dólares es: ¿cómo mejoro mi crédito?
Aquí van algunos consejos útiles sobre cómo mejorar su crédito:
• Pida sus informes de crédito a Experian, Equifax y Trans-Union.
• Solicíteles que cambien cualquier información equivocada.
• Contacte a sus acreedores. Pídales que quiten de su informe de crédito cualquier información que no sea correcta.
• Pídales, también, a aquellos acreedores que recibieron su pago, pero por error pasaron algún informe negativo a las compañías informantes antes mencionadas, que rectifiquen ese error en el informe.
• Pague todas sus deudas. Para requerir ayuda, póngase en contacto con las oficinas de Conceptos Financieros Crown más cercanas a su domicilio.
• Comience a realizar todos sus pagos a tiempo.
• Construya un buen historial de crédito con las recomendaciones que le dimos antes.
1. Análisis presupuestario
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
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3. Salir a comprar … un préstamo
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4. Hacer una lista
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5. Buscar una casa y comprarla
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3. Salir a comprar … un préstamo
Ya sé que a estas alturas usted y su esposa están sufriendo de un ataque de ansiedad por salir a ver algunas casas. Sin embargo, tómese un par de aspirinas y ármese de paciencia.
Antes de salir a dar vueltas con intenciones de encontrar la casa de sus sueños, primero necesita saber si tiene suficiente dinero para comprarla. Este es un consejo de todo corazón: no salga a mirar casas si no tiene el dinero en la mano, o por lo menos un préstamo preaprobado. Eso significa que el banco le ha dado a usted una carta confirmando que ha sido preaprobado por una cierta cantidad de dinero. Esto es como tener dinero en efectivo al momento de negociar la compra de su casa.
Si no lo hace, sus sentimientos le tenderán una trampa vil y usted caerá presa del tipo de errores que cometen miles y miles de latinoamericanos: entusiasmarse con una casa demasiado grande para ellos y gastar más de lo que deben porque se han «enamorado» de la propiedad.
Si me hace caso, verá que el proceso de selección y compra le será mucho más fácil.
Recuerde que el dinero es un bien, un producto. Salir a buscar dinero es igual que salir a buscar papas, cebollas, carne o un lavarropas. El proceso funciona de la misma manera: Usted necesita «alquilar» dinero por una cierta cantidad de años y hay un grupo de comerciantes que están dispuestos a «alquilarle» el dinero por un determinado costo mensual o anual (ese «alquiler» que paga se llama intereses).
¿Adónde puede ir en búsqueda de un préstamo?
Si tiene una computadora y vive en los Estados Unidos, busque ofertas en Internet. Contacte también al banco con el cual usted hace negocios regularmente, donde tiene su cuenta de cheques o de ahorros. Póngase también en contacto con algún banco pequeño del barrio o el pueblo donde usted vive. Muchas veces es mucho más fácil trabajar con bancos pequeños que con grandes.
Finalmente, puede también averiguar en algunas cooperativas de crédito (credit unions, en inglés), porque estas organizaciones a veces tienen planes especiales que pueden ayudarlo a obtener mejores condiciones para su préstamo.
Cuando busqué en Internet tasas de interés para hipotecas (mortgage rates) aparecieron como resultado un poco más de ¡423.000 sitios! Imposible evaluarlos a todos. Cuando escribí en español «préstamos hipotecarios», me encontré con otros 2.500 sitios más.
Le ofrezco a continuación algunos lugares en Internet que estuve visitando y que me parecieron bastante informativos:
www.lendingtree.com
www.bankrate.com
www.compareinterestrates.com
www.interest.com
www.planetloan.com
http://biz.yahoo.com/b/r/m.html
www.tucasa.com
www.eluminas.com
Mi recomendación es que si usted tiene acceso a Internet visite estos lugares, pero que también haga su propio trabajo de investigación.
¿Qué tipo de préstamos hay disponibles?
Generalmente, cuando uno no tiene el dinero en efectivo para pagar el 100% de la casa, puede obtener un préstamo de dinero a largo plazo (normalmente entre 15 a 30 años) para poder comprarla. Como garantía de ese préstamo es posible colocar la misma propiedad que está comprando y el compromiso personal de pagar el total adeudado. De aquí la importancia de tener un buen crédito.
Este tipo de préstamo se llama hipotecario: mientras usted no pague el 100% de su deuda, la casa le pertenece al acreedor de la hipoteca. A nosotros nos gusta hablar de nuestra casa, pero en realidad, de lo único que somos dueños es de una preciosa … ¡hipoteca!
Existe una variedad de préstamos hipotecarios. En realidad, en los Estados Unidos usted puede modificar cualquier parte del préstamo, siempre y cuando el prestamista esté de acuerdo en hacerlo. Lo que se firma es ley,¡casi sin importar lo que se firme! Es por eso que debe tener muchísimo cuidado con lo que firma.
Normalmente, a los créditos hipotecarios se los clasifica de acuerdo con su:
• Duración: 10, 15, 20 y 30 años.
• Tipo de tasa: fija (el interés no cambia a través del tiempo), o variable.
• Tipo de crédito: convencional, VA, FHA, jumbo, asumible, privado …
Duración:
El Dr. Larry Burkett, que fue cofundador de Crown Financial Ministries, siempre recomendó tomar un préstamo por la mayor cantidad de tiempo posible, pero pagarlo lo más rápido que pueda. La razón es que es posible firmar un contrato para pagar el préstamo en 30 años y, luego, pagarlo en 15. Pero si uno se compromete a pagarlo en 15 y después, por algún problema, no le alcanza el dinero para la mensualidad, va a ser mucho más difícil cambiarlo a un préstamo a 30 años.
Tasa de interés:
La tasa de interés fija o variable (también llamada ARM) debe elegirla de acuerdo con su preferencia. Yo crecí en un país con hiperinflación y jamás podría dormir tranquilo con una tasa de interés variable. ¡Hasta mis tarjetas de crédito tienen interés fijo!
Sin embargo, tengo muy buenos amigos y parientes que han tomado una tasa de interés variable (apostando a la estabilidad del país) y disfrutan tranquilamente de un interés más bajo en su préstamo hipotecario.
Navegando por Internet, en un sitio llamado eLuminas (www.eluminas.com) encontré una explicación muy clara sobre cómo funcionan las ARMs en los Estados Unidos. Le recomiendo el sitio: es bilingüe y tiene información bastante interesante. Aquí le copio lo que dice eLuminas sobre los préstamos a interés variable:
Las hipotecas de tasa variable (adjustable rate mortgages, ARMs) difieren de las hipotecas de tasa fija en que la tasa de interés no es fija, sino que puede fluctuar según las condi ciones del mercado. En general, cuando las tasas de interés del mercado suben, sus pagos hipotecarios mensuales suben. Cuando las tasas de interés bajan, sus pagos hipotecarios mensuales bajan. Una ARM se puede fijar a diversos índices del mercado para determinar su tasa. El índice más común es la U.S. Treasury Bill de un año. El prestamista tomará este índice y añadirá un margen del 2% al 4% para fijar la tasa de interés real de la ARM.
Consejo: Busque un prestamista que añada un margen del 2%, no del 4%.
Debido a que el prestatario comparte el riesgo de las tasas de interés con el prestamista al acceder a una tasa fluctuante, las ARMs ofrecen tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija. Esto significa que los pagos hipotecarios mensuales pueden ser más bajos, permitiéndoles a los compradores tomar prestado un poco más de lo que podrían con una hipoteca de tasa fija. Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas de interés pueden subir. En un año o dos, dependiendo de las condiciones del mercado, sus pagos podrían exceder en mucho lo que habría pagado por una hipoteca fija a 30 años.
La tasa de interés inicial de una ARM es fija. La diferencia principal entre las diversas ARMs es la duración de este período fijo. Algunos préstamos ajustan la tasa de interés todos los años, mientras que otros tienen un período inicial de tasa fija de tres, cinco, siete o incluso diez años, tras el cual se ajusta la tasa anualmente. Cuanto más corto sea el período fijo inicial, más baja será la tasa inicial. Cuanto más largo sea el período fijo inicial, más alta será la tasa de interés. Un prestatario puede elegir entre las siguientes opciones de tasa variable:
ARM de 1 año—Un préstamo a 30 años con una tasa de interés y pagos mensuales que se ajustan anualmente.
ARM de 3/1—Un préstamo con una tasa de interés fija y pagos mensuales fijos durante los 3 primeros años, y después una tasa de interés ajustable anualmente durante los 27 años restantes.
ARM de 5/1—Un préstamo con una tasa de interés fija y pagos mensuales fijos durante los primeros 5 años, y después una tasa de interés ajustable anualmente durante los 25 años restantes.
ARM de 7/1—Un préstamo con una tasa de interés fija y pagos mensuales fijos durante los primeros 7 años, y después una tasa de interés ajustable anualmente durante los 23 años restantes.
ARM de 10/1—Un préstamo con una tasa de interés fija y pagos mensuales fijos durante los primeros 10 años, y después una tasa de interés ajustable anualmente durante los 20 años restantes.
Una ARM de 1 año es la opción más arriesgada porque la tasa de interés inicial se fijará por solo un año, y después fluctuará según el mercado. Debido a que es la más arriesgada, ofrecerá también la tasa de interés inicial más baja de todas las opciones anteriores. Al otro extremo, la ARM de 10/1 es la menos arriesgada porque le ofrece una tasa fija durante diez años antes de que se le permita fluctuar según el mercado. Debido a que es la menos arriesgada, también tendrá la tasa de interés más alta. Lo idóneo es adecuar el préstamo al período de tiempo que usted piensa vivir en la casa. Por ejemplo, si piensa mudarse dentro de tres años, una hipoteca de 3/1 es una excelente opción.
Otros datos importantes sobre las ARMs. La cantidad en la que se puede ajustar una hipoteca variable tiene un límite. Los prestamistas limitan la cantidad en que puede subir o bajar la tasa de interés, a menudo a no más del 2% al año, con un límite vitalicio del 6%. Esto significa que si usted empieza con una hipoteca variable de un año al 6%, lo más que puede subir la tasa el año siguiente es el 2%, de modo que la tasa máxima del año siguiente sería un 8%. Estos aumentos podrían continuar, pero solo hasta que la tasa de interés llegara al 12%. Ahí el límite vitalicio del 6% impediría que la tasa siguiera aumentando. Por ejemplo, lo peor que podría pasar es esto:
Año 1: La tasa de interés es del 6%.
Año 2: Las tasas están subiendo. El máximo aumento anual permitido es del 2%, así que la tasa de interés sube al 8%.
Año 3: Las tasas siguen subiendo. El máximo aumento anual permitido es del 2%, así que la tasa de interés sube al 10%.
Año 4: Las tasas siguen subiendo. El máximo aumento anual permitido es del 2%, así que la tasa de interés sube al 12%.
Año 5: Las tasas siguen subiendo. No se permiten más aumentos porque se ha alcanzado el límite vitalicio del 6%. La tasa sigue siendo del 12%.
Año 6: Lo mismo que el año 5.
Algunas ARMs incluyen una provisión de convertibilidad que le permite convertir el préstamo en una hipoteca de tasa fija en momentos especificados durante los primeros cinco años del préstamo.
Las ARMs también pueden ser asumibles, lo que quiere decir que cuando usted venda su vivienda, es posible que el comprador reúna los requisitos necesarios para asumir su hipoteca pendiente. Esto podría ser atractivo si las tasas de interés hipotecarias son altas.
Las hipotecas de tasa variable pueden ser muy tentadoras debido a sus bajas tasas de interés. Sin embargo, usted debe preguntarse sobre todo si será capaz de efectuar los pagos hipotecarios máximos de una ARM si ocurre lo peor (es decir, los años 5 y 6 en el ejemplo anterior). Si contesta que SÍ a esta pregunta, entonces puede considerar la posibilidad de una hipoteca de tasa variable.17
Clasificación de los préstamos
El tipo de crédito depende de su situación particular y de los productos que se ofrezcan en su propio país. Permítame comentarle algunas variedades existentes en los Estados Unidos.
• La hipoteca convencional es la más común en los Estados Unidos.
• El préstamo VA es para los veteranos de guerra.
• El préstamo FHA es garantizado por el Departamento de Vivienda del gobierno federal (la Federal Housing Authority). Para acceder a este tipo de préstamo y a sus ventajas crediticias debe cumplir con ciertos requisitos predeterminados.
• Las hipotecas jumbo son préstamos no convencionales por cantidades mayores a los US$250.700 (para casas unifamiliares), que tienen tasas de interés más altas y características particulares por no poder ser compradas por las corporaciones gubernamentales Fannie May y Freddie Mac. Estas corporaciones de carácter público recompran una gran cantidad de hipotecas en el país, asegurando de esa manera que haya préstamos disponibles para la gente que quiere comprar su casa.
• La hipoteca asumible es un préstamo en el que usted puede asumir los pagos de la hipoteca que estaba haciendo el antiguo dueño de la casa y continuar pagándola. No es muy común, pero existe. La gran ventaja es que uno puede asumir la tasa de interés (si es más baja) del deudor anterior y, además, se ahorra una gran cantidad de dinero en el proceso de la compra. La desventaja es que es necesario tener el dinero en efectivo suficiente para pagar la parte de la hipoteca que ya ha pagado el dueño anterior de la casa.
• La hipoteca privada es aquella en la que el vendedor mismo de la casa provee la financiación para la compra de la misma. El comprador, entonces, en lugar de hacer los pagos a un banco los hace al dueño anterior de la casa.
¿Qué son los «puntos»?
Los famosos o infames puntos (points, en inglés) es un cargo que cobran los bancos en el proceso de facilitarle el préstamo hipotecario. Es una especie de «adelanto» del interés que le cobrarán durante los próximos 30 años y pueden inflar seriamente sus gastos al momento de concretar el préstamo. Los puntos son porcentuales de su préstamo.
Por ejemplo: si usted pide un préstamo de $90 mil, un punto representaría al 1% de esa cantidad: $900. Usted deberá pagar esa cantidad como parte de los gastos de cerrar el negocio del préstamo hipotecario.
Generalmente, cuantos más puntos paga al momento del cierre, menor será la tasa de interés … y lo opuesto también ocurre.
Sin embargo, mi recomendación es que salga al mercado de las finanzas, lea los diarios, visite varios bancos y entidades prestamistas, acceda a Internet y busque el producto que más le convenga. No se «case con nadie». Usted no está haciendo amigos. Está haciendo negocios. Demande las mejores condiciones posibles para su préstamo. Recuerde que estamos hablando de su dinero.
Permítame darle un ejemplo:
Caso 1
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Caso 2
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Préstamo de: $100 mil
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Préstamo de: $100 mil
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Tiempo: 30 años
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Tiempo: 30 años
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Tasa de interés: 6,5%
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Tasa de interés: 6%
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Puntos: 0
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Puntos: 2
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Pagos mensuales: $632
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Pagos mensuales: $600
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¿Qué le conviene más, pagar más puntos o pagar una cuota mensual más alta cada mes?
Bueno, todo depende de la cantidad de tiempo que piense quedarse en su casa (y de la cantidad de dinero que tenga ahora mismo disponible en el banco).
Si usted paga los 2 puntos, pagará $32 menos cada mes, pero tendrá que pagar $2.000 todos juntos al cerrar el trato. Le llevará 62 meses recuperar ese dinero: un poco más de 5 años.
Entonces, si está planeando quedarse en esa casa más de 5 años, vale la pena pagar los 2 puntos iniciales y ahorrarse los $32 durante los siguientes 25 años. Si piensa mudarse antes de los 5 años, pagar los 2 puntos porcentuales será una mala inversión.
¡Cuidado! Los puntos de los que hemos estado hablando son los llamados discount points o puntos de descuento. El pago de estos puntos afecta la tasa de interés que usted paga. Existen otros puntos que se llaman origination points o puntos de generación del préstamo, que son puntos que usted paga simplemente por el privilegio de recibir el préstamo. No afectan en nada la tasa de interés. ¡Escápele a estos puntos como a la malaria!
¿Qué documentos necesita para pedir un préstamo hipotecario?18
• Declaraciones de impuestos federales de los dos últimos años.
• Formularios W-2 de los dos últimos años.
• Un cheque-nómina reciente que incluya su nombre y número de la Seguridad Social, el nombre y dirección de su empleador y lo que ha ganado en lo que va de año.
• Documentos que demuestren otras fuentes de ingresos, que podrían incluir un segundo trabajo, horas extraordinarias, comisiones y bonos, intereses y dividendos, pagos de la Seguridad Social, beneficios de veteranos y jubilación, asistencia de divorcio o separación o pagos para la manutención de menores.
• Una lista completa de sus acreedores, como tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos por compra de automóviles, pagos para la manutención de menores, además de los pagos mensuales mínimos y los saldos pendientes.
• Informes de inversión, incluyendo informes de fondos mutuos, títulos de bienes raíces y automóviles, certificados de Bolsa y cualquier otro tipo de inversiones o bienes.
• Cheques anulados que demuestren sus pagos de alquiler, o hipotecarios si ya es propietario de una vivienda y desea comprar una nueva.
• Hojas de saldo y declaraciones de impuestos, si trabaja por cuenta propia.
• Cualquier carta asegurando que es un regalo, si está utilizando un regalo de sus padres u otros parientes o de una organización para ayudarlo a pagar la entrada y otros gastos de compra. En esta carta solo tiene que declarar que el dinero es en verdad un regalo y que no necesita devolverlo.
• La valoración de la propiedad es tan importante como su historial crediticio para obtener un compromiso de hipoteca.
La valoración es un cálculo del valor de una propiedad, efectuado por un profesional habilitado. Es un factor crítico para determinar la cantidad de la hipoteca que aprobará su banco o compañía hipotecaria. Después de todo, la propiedad que usted compra servirá de garantía para el préstamo.
¡Cuidado! Cuando pida información a los bancos y empresas prestamistas, exija que le suministren un estimado de buena fe (good faith estimate) sobre los costos totales de cerrar el trato para pedir el préstamo. A veces algunas empresas le pueden ofrecer una tasa de interés más baja, pero tienen costos escondidos y, al final, lo barato termina saliéndole mucho más caro. Abra los ojos y no se deje engañar.
Para poner en práctica
Me gustaría recomendarle una serie de preguntas para ayudarlo a pensar en el proceso de la compra de su casa. Complete estas hojas y téngalas a mano mientras sale en búsqueda de la casa que Dios tiene para usted.
1. ¿Con cuánto dinero cuenta y cuánto va a pedir prestado?
Pago mensual máximo de hipoteca + intereses + seguros +
impuestos: $_____
Valor total máximo de la deuda que piensa contraer: $_____
2. ¿Cuál es su situación crediticia?
_____ Pedir el credit report (informe crediticio) a Equifax.
_____ Pedir el credit report (informe crediticio) a Experian.
_____ Pedir el credit report (informe crediticio) a Trans-Union.
¿Cuál es su credit score?: ___________ (¿Es mayor de 650?)
3. ¿Qué tipo de hipoteca ha decidido que necesitará para comprar su casa?
Tipo de hipoteca: _____________ (convencional, FHA, VA, etc.)
Tiempo para pagarla:_____________ años.
Tipo de interés: Fijo o Variable (ARMs)
Interés del mercado:_____________%
Puntos que desea pagar: _____________
Costo total del cierre (total del good faith estimate):_____________
4. ¿Tiene los documentos que necesita para salir a pedir un préstamo hipotecario? Coloque estos documentos en una carpeta y sáquele copias para entregárselas a la entidad prestamista.
• Declaraciones de impuestos federales de los dos últimos años.
• Formularios W-2 de los dos últimos años.
• Un cheque-nómina de su salario reciente que incluya su nombre y número de la Seguridad Social, el nombre y dirección de su empleador y lo que ha ganado en lo que va del año.
• Documentos que demuestren otras fuentes de ingresos, que podrían incluir un segundo trabajo, horas extras, comisiones y bonos, intereses y dividendos, pagos de la Seguridad Social, beneficios de veteranos y jubilación, recibos de asistencia económica por divorcio (o separación) o pagos para la manutención de menores.
• Una lista completa de sus acreedores: tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos por compra de auto móviles, pagos para la manutención de menores, además de los pagos mensuales mínimos y los saldos pendientes.
• Informes de inversión, incluyendo informes de fondos mutuos, títulos de bienes raíces y automóviles, certificados de Bolsa y cualquier otro tipo de inversiones o bienes.
• Cheques anulados que demuestren sus pagos de alquiler, o hipotecarios si ya es propietario de una vivienda y desea comprar una nueva.
• Hojas de saldo y declaraciones de impuestos, si trabaja por cuenta propia.
• Cualquier carta asegurando que es un regalo, si está utilizando un regalo de sus padres u otros parientes o de una organización para ayudarlo a pagar la entrada y otros gastos de compra. En esta carta solo tiene que declarar que el dinero es en verdad un regalo y que no necesita devolverlo.
Notas:
1. Análisis presupuestario
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
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3. Salir a comprar … un préstamo
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4. Hacer una lista
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5. Buscar una casa y comprarla
|
4. Hacer una lista
Ahora que ya tiene su préstamo hipotecario preaprobado, antes de salir en búsqueda de la casa apropiada necesita sentarse y hacer una lista de las cosas que esa casa necesita tener. Aquí hay que hacer una buena diferencia entre necesidades y deseos. Conteste a las preguntas: ¿qué cosas son necesidades (no negociables) y qué cosas son deseos (negociables)?
Por ejemplo:
Necesidades—No negociables
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Deseos-Negociables
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• Precio: US$63 mil
• Escuela cerca de la casa
• 3 cuartos de dormir (por la cantidad de niños en la familia)
• Calefacción o aire acondicionado (la casa está en Toronto, Chicago, Pampa del Infierno, Miami, Ushuaia …)
• Sótano (en un área de tornados)
• 15 a 30 minutos del trabajo
• 10 a 15 minutos de la iglesia
• 10 a 15 minutos del club
• Etc.
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• Garaje al lado de la cocina
• Garaje para dos autos
• Jardín
• Cocina, sala de estar y comedor en habitaciones separadas
• Dos baños
• Cerca de negocios/centros de compra
• 5 a 15 minutos de los padres/ abuelos
• Calefacción/aire acondicionado
• Etc.
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Conteste a continuación, ¿cuáles son sus necesidades y sus deseos respecto de la casa que está buscando?
Necesidades—No negociables
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Deseos—Negociables
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1. Análisis presupuestario
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2. Confirmación de capacidad crediticia (buen crédito)
|
3. Salir a comprar … un préstamo
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4. Hacer una lista
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5. Buscar una casa y comprala
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5. Buscar una casa v comprarla
Ahora que sabe cuánto puede gastar, que tiene el dinero preaprobado por el banco y una lista de las cosas que son una necesidad para usted y las que le gustaría tener como un deseo, ya puede encontrar sin ningún problema la casa que está buscando.
De ahora en adelante, la toma de decisión es fácil: la casa que no cumpla, como mínimo, con las necesidades escritas anteriormente, simplemente no es la casa que está buscando. El vendedor que no le provea la casa que usted quiere al precio apropiado, simplemente no le podrá vender esa propiedad.
La búsqueda
Comience a buscar casas en los diarios, revistas, inmobiliarias, Internet … Pero, especialmente, comience a visitar el barrio donde quiere comprar en persona. Si tiene auto, maneje. Observe cada calle, cada manzana, cada sección de la ciudad donde quiere comprar su casa.
Es por eso que, si usted se está mudando desde otra ciudad, le conviene alquilar primero, por lo menos por un año, y usar ese tiempo para descubrir el inmueble que mejor satisface sus necesidades.
¡Cuidado!: tenga mucho cuidado con sus sentimientos. Comprométase muy seriamente a no «engancharse» emocionalmente con ninguna propiedad. Actúe como un administrador, no como un dueño. Comprométase a estar dispuesto el ciento por ciento de las veces que visita una casa o comienza una negociación a pararse, irse y abandonar el proceso de compra. Esta actitud le permitirá salir ganador en las negociaciones (y en su vida financiera a largo plazo también).
Los consejeros
Los compradores de casas se están dando cada vez más cuenta de una terrible realidad: los agentes de bienes raíces trabajan para el vendedor, no para el comprador. Es por eso que en muchos estados de los Estados Unidos se permite al comprador contratar a su propio agente de bienes raíces para que lo represente. El comprador no paga un centavo por ese servicio, sino que los agentes se dividen la comisión por la venta de la propiedad.
Aquí hace falta detenerse y meditar algo importante: ambos agentes reciben un porcentaje del precio de venta de la casa, lo que puede llevar a que ambos trabajen juntos para tratar de que 1) la venta se lleve a cabo, y 2) el precio de venta sea el más alto posible.
Usted debe saber exactamente cuál es la cantidad máxima que habrá de pagar por la propiedad, pero no debería decírselo a su agente. A él simplemente dele la cantidad de dinero de su primera oferta por la casa como la cantidad con la que él debe trabajar. Utilice a su agente para obtener información que normalmente no podría alcanzar por su propia cuenta y para negociar fuertemente con el agente del vendedor.
También debería conseguir un buen abogado especializado en el tema de bienes raíces. El tema de la compra-venta es complejo y uno necesita el consejo de un experto en las leyes que rigen las transacciones inmobiliarias. Habrá que buscar el título de propiedad del bien, verificar que todos los impuestos hayan sido pagados y estar alerta a la forma en la que se redacta el contrato de compra-venta, para que refleje claramente las intenciones y arreglos de las partes.
La actitud
Su actitud al momento de negociar es crucial para el éxito de la compra. Si usted quiere ser un comprador inteligente necesita encarar el proceso con la actitud correcta:
• Usted es un administrador, no el dueño de la propiedad.
• Actúe con sangre fría.
• Usted no ha venido a hacer amigos, usted ha venido a hacer un negocio.
• Esté preparado para dejar un anticipo o «enganche».
• Recuerde que todos los actores de la operación inmobiliaria están hablando de SU dinero, no del de ellos.
• Recuerde que es usted el que le va a dar de comer a ellos y no al revés.
• Usted tiene el dinero disponible y quiere comprar. El problema es de ellos que no le quieren vender. Si sus demandas son razonables, entonces la decisión de hacer el negocio está en las manos del vendedor. Si no se hace es culpa de él. Agradezca por el tiempo ofrecido y salga de la casa inmediatamente.
• Usted pone el precio de la propiedad. No importa la valuación. Conozco casas que han sido valuadas en más de US$ un millón y fueron vendidas al 30% de su valuación. El precio de una propiedad depende también de las circunstancias particulares del momento y de la situación del vendedor.
• Si el agente del vendedor le dice que «este es el precio en el que se han vendido casas similares en este barrio», usted le puede recordar que el precio que pagaron otras personas por otras casas no necesariamente es el precio que esas personas pagarían por esta casa. Por algo no la compraron. Quizás el precio es demasiado alto.
• Puede preguntar, por ejemplo, si la casa ha estado en el mercado por mucho tiempo. ¿Por qué no la han podido vender?
• Busque todas las cosas que hay que arreglar en la casa y pida que le descuenten esos arreglos del precio total de la propiedad.
• Sea razonable. Escuche con atención. No se doblegue frente a la presión. Ahora usted sabe dónde está parado y sabe hasta dónde puede aflojar.
• Finalmente: tenga mucho cuidado al cerrar el trato. Una vez que usted se ha puesto de acuerdo en un trato, que ha firmado los papeles preliminares y que ha dado una seña (las arras, el anticipo) no se podrá echar atrás. En algunos lugares tiene un tiempo muy limitado para arrepentirse y recibir su dinero de vuelta.
• Una vez que uno ha hecho un voto, una promesa, la debe cumplir. Es su palabra de honor y su comportamiento revelará su propio carácter. Que su sí sea sí y su no, no.
• Una vez que encontró la casa y se comprometió a comprarla, deje de buscar. Solo le traerá dolores de cabeza porque empezará a comparar su compra con la compra que «podría haber hecho».
La casa
• Las tres cosas más importantes: 1) el lugar, 2) el lugar y … 3) ¡el lugar!
• Generalmente es mejor ser «cola de león que cabeza de ratón».
• Evite comprar la mejor casa de un barrio modesto. Es mejor comprar la casa más modesta en un mejor barrio. Será mucho más fácil de vender en el futuro.
• Asegúrese de que la casa satisface sus necesidades (no sus deseos).
• Contrate un inspector independiente para que la inspeccione.
• No se preocupe por cómo se ve la propiedad. Usted no compra una casa por la pintura o las alfombras que tiene.
• No cierre el trato mientras su abogado no haya investigado todos los aspectos legales de la compra, como título de propiedad, impuestos, deudas, hipotecas, etc.
• Contacte a 3 empresas aseguradoras y decídase por una de ellas antes de cerrar el trato por la compra de la casa.
• Averigüe si la casa está en una zona inundable. Visítela en un día de lluvia.
• Si la casa tiene sótano, vea en los costados de las paredes si hay señales de inundación.
• Si el lugar tiene lomas o colinas trate de comprar la casa en un lugar donde el agua pueda correr libremente y no se estanque.
Mantenga la cabeza fría y no celebre hasta que todos los papeles hayan sido firmados. Prométase a sí mismo que no se entusiasmará con la casa y que abandonará inmediatamente las negociaciones en cualquier momento si sus condiciones «no negociables» no se cumplen.
Cuando la compre, mándeme una notita con una foto de su casa. ¡Celebraremos juntos!
Andrés G. Panasiuk
Conceptos Financieros Crown
Casilla 3010
Ciudad de Guatemala, Guatemala
B. ¡No se deje robar!
Hay varios estilos de préstamos hipotecarios, pero al más común de todos, el sistema francés, yo lo considero un robo a mano armada. Edúquese y evite que lo roben. Visitando el sitio del Banco Hipotecario de la República Argentina encontré la siguiente explicación sobre algunos estilos de préstamos más comunes:
Sistema americano
En este sistema se pagan los intereses en forma periódica (calculados sobre capital constante), cancelándose el total del capital prestado al final del plazo total del crédito (a veces 3 años, a veces 5). Este sistema es también llamado bullet payment o balloon payment en inglés.
Sus características son:
- Cuota constante de intereses, excluyendo la última.
- Interés sobre deuda.
- Amortización en un único pago final.
Sistema alemán
Es un sistema para determinar el valor de las cuotas de un crédito en el cual estas son decrecientes, estando compuestas por intereses (que se calculan sobre el saldo de deuda, y por eso decrecen) y amortización constante del capital.
Sus características son:
- Interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo).
- Amortización parcial y constante con cada cuota (deuda / número de cuotas).
- Cuota decreciente compuesta de intereses más amortización.
La cuota va disminuyendo al reducirse el monto a pagar en concepto de intereses. La ventaja que tiene este sistema para el cliente, frente al sistema francés, es que con las primeras cuotas reembolsa más capital, logrando tener un saldo de deuda menor a igual cantidad de cuotas canceladas. Esto representa una gran ventaja si el cliente pretende precancelar el crédito en los primeros años. La desventaja es que la cuota es variable, más alta al comienzo, cuando existe, en general, menor dinero disponible en el bolsillo del cliente.
Sistema francés
Es un sistema para determinar el valor de las cuotas de un crédito en el cual estas se mantienen constantes a lo largo de todo el período en el que se paga el crédito. El capital se amortiza en forma creciente, es decir que en las primeras cuotas se paga poco capital y muchos intereses, y en las últimas se paga mucho capital y pocos intereses. Es el sistema más común y generalmente tiene una tasa más baja que los créditos con sistema alemán.
Sus características son:
- Cuota constante de interés más amortización.
- Interés sobre saldo (disminuye a lo largo de la vida del préstamo).
Cada vez con más asiduidad se está ofreciendo en los países latinoamericanos el sistema francés (que también es el más común en los Estados Unidos). Personalmente creo que es un robo legal. Usted puede ver cómo funciona este sistema volviendo sobre el ejemplo que le conté de Ricardo Rápido y Pedro Paciente en el capítulo I.
La razón es que si, por ejemplo, uno se muda de su casa en los primeros 5 años del pago de su hipoteca, casi no ha pagado nada del capital adeudado. Ha pagado su cuota hipotecaria mes tras mes, durante cinco años, y cuando va a vender su casa se da cuenta de que todavía debe ¡casi lo mismo que al principio!
Por ejemplo: si usted tiene un préstamo de US$100 mil, a una tasa del 8% fijo anual, sus pagos serán de unos US$734 mensuales. Después de haber pagado durante 5 años todos los meses US$734, a pesar de haber pagado un total de un poco más de US$44.000, su deuda habrá disminuido solamente ¡en US$5.000! ¡Todavía debe US$95 mil!
Un gráfico de los pagos se vería de esta manera:
Este sistema, a pesar de ser totalmente legal y de tener sus adeptos en todo el continente, yo lo considero como un sistema que trabaja en contra del consumidor (usted y yo) y, a mi modo de ver, puede ser muy legal, pero es casi inmoral.
Cuando usted vende su casa y compra otra nueva, el ciclo comienza nuevamente: usted empieza a pagar sus cuotas, que consisten una vez más en la mayor parte de intereses y una pequeña parte de capital adeudado.
Mi recomendación es que, si no tiene otro sistema disponible de préstamos hipotecarios en su país, haga lo que hizo Pedro Paciente al principio de este libro:
• Cómprese una casa más pequeña al principio.
• Pagúela lo antes posible.
• Véndala y cómprese una un poco más grande.
• Páguela lo antes posible.
• Véndala y cómprese la casa con la que realmente sueña.
• Páguela lo antes posible.
• Una vez pagada su casa, invierta el pago de su hipoteca con miras a su retiro.
• También sea dadivoso. Recuerde que siempre es «mejor dar que recibir». Más allá de acumular riquezas materiales, mientras lo hacemos debemos también aprender a desarrollar un carácter generoso, construyendo no solamente para lo terrenal, sino también para las cosas eternas.20
C. Opciones para la vivienda
No todo el mundo necesita comprar una casa. Si bien comprar una casa es recomendable en la mayoría de los casos, no siempre lo es. Usted tiene otras opciones. Evalúelas a la luz de sus necesidades.
Por ejemplo:
• Si usted está pensando en mudarse en los próximos 3 a 5 años. No le conviene comprar porque normalmente los intereses, los impuestos, los gastos de mantenimiento y los gastos de venta de la casa no le permitirán acumular capital. Al contrario, probablemente pierda dinero.
• Si usted es una viuda o una madre sola y no tiene familiares que lo ayuden a reparar la casa, especialmente si vive en los Estados Unidos. Las complicaciones del mantenimiento de una propiedad pueden ser una fuente extra de tensiones y presiones en un momento en el que una madre en esas condiciones no lo necesite.
• Si usted es una persona de edad avanzada. Uno debe evaluar las ventajas de tener una casa propia con las ventajas de no tener que pagar impuestos inmobiliarios ni tener que pagar por las reparaciones de la casa.
• Si usted es una persona con impedimentos físicos y no tiene quién lo ayude a realizar reparaciones de emergencia a su casa.
• Si usted, por alguna razón, no puede hacer el mantenimiento básico de su casa y tiene que contratar gente para que haga trabajos sencillos de plomería, electricidad y carpintería.
• Si todos los gastos de vivienda sobrepasan el 40% de su DD.
Los latinos que venimos a vivir a los Estados Unidos no nos damos cuenta, por ejemplo, del alto costo del mantenimiento de las casas de madera. Uno de esos gastos, por ejemplo, es el techo. En nuestros países las casas son de material y los techos de cemento armado. Pero en los Estados Unidos los techos son de madera cubiertos de tejas de asfalto.
La vida útil de esas tejas es de 20 a 30 años, y el costo de reemplazar un techo puede rondar los US$15 mil. Es por eso que al momento de comprar una casa es importante preguntar por los años que tienen las tejas en el techo.
Lo mismo ocurre con los pisos (especialmente si tiene alfombras) y las paredes, que son de yeso. Las cañerías son de plástico en muchas partes del país y el sistema eléctrico a veces es tan viejo que está fuera de las especificaciones mínimas que la ciudad requiere.
Esa es una de las razones, también, por las que usted no debería comprar una casa sin que sea inspeccionada en detalle por un inspector de propiedades independiente. Haga el gasto, vale la pena.
Entonces, a pesar de que siempre nuestra primera recomendación es que compre su propia casa, le sugerimos también que considere los costos de mantenerla, los impuestos a pagar y las complicaciones que trae el ser el dueño de una propiedad.
Aquí hay algunas ideas creativas que hemos visto a lo largo de los años para proveerse de una vivienda:
• Alquiler. Alquilar un departamento o una casa no es derrochar su dinero, si lo hace por las razones correctas en un momento determinado de su vida. Especialmente si usted no tiene el dinero para hacer la compra: anticipo o «enganche», gastos asociados con conseguir el préstamo, dinero para hacer reparaciones y establecerse en la nueva casa, pagos mensuales, etc. Si paga su préstamo con el sistema francés de todas maneras pagará un «alquiler» al gobierno y al banco durante los primeros 5 años.
• Alquiler con opción de compra. Esta es una posibilidad bastante conveniente si el vendedor quiere deshacerse de los pagos mensuales de la propiedad, pero no puede venderla, y si el comprador sabe que tendrá el dinero más adelante, pero no cuenta con todo el dinero en ese momento. Al final de un determinado plazo (12, 24 meses), si el comprador quiere adquirir la casa, pagará una prima y el vendedor tendrá en consideración los pagos del alquiler como parte del pago del precio de la casa.
• Comprar una casa entre varias familias. Esto es muy común entre inmigrantes asiáticos en los Estados Unidos. Dos o tres familias compran una casa y la pagan por completo lo antes posible. Luego compran otra y la pagan por completo. Así continúan hasta que todas las familias tienen sus casas. La ventaja es que los pagos mensuales son mucho más bajos y hay una muy buena posibilidad de ahorrarse decenas de miles de dólares en intereses.
• Comprar una casa y alquilar parte de ella. Este tipo de opción es muy popular entre familias latinoamericanas. Uno puede comprar una casa con un sótano y un segundo piso, luego separa cada uno de los niveles y alquila uno o dos de ellos. Eso le permite al dueño de la casa hacer los pagos mensuales e, incluso ahorrar algo de dinero. Una sola advertencia: cuando se compra una casa de este tipo, siempre se debe estar seguro de que puede hacer los pagos totales durante varios meses, pues no es raro que los inquilinos se muden y que el dueño quede con la responsabilidad de hacer frente a toda la hipoteca. Esté seguro de tener unos cuatro a seis meses de hipoteca guardados en el banco, por las dudas.
• Construir poco a poco. Se consigue un pedacito de tierra y de a poco construye una vivienda por un precio muchísimo más bajo que el comprarla hecha. Esta es una excelente opción para familias de bajos recursos. Aquí es necesario ser paciente, porque el terminar la «casa de nuestros sueños» nos puede llevar más que años … ¡nos puede llevar decenios!
• Planes gubernamentales. En cada uno de nuestros países, desde Canadá hasta la República Argentina, los gobiernos están interesados en que las familias puedan acceder a una vivienda digna. Averigüe los programas gubernamentales disponibles en su ciudad, en su provincia, estado o nación. Póngase en contacto con algún vendedor de propiedades de confianza y con el Departamento de su gobierno que tiene a su cargo la responsabilidad por los asuntos de vivienda de la población.
• Casas «móviles». En inglés se llaman mobile homes y son muy populares en los Estados Unidos. Tienen la misma construcción que las casas rodantes, e incluso, están montadas sobre ruedas, pero en realidad son casas semi fijas. Una vez colocadas sobre un terreno se fijan de tal manera al piso que es difícil moverlas. Si bien no son muy espaciosas, eficientes y tienen fama de ser para gente pobre, tienen una gran ventaja: son baratas, limpias y funcionales. Son una buena forma de comenzar. En la familia de mi esposa hay varias parejas que han vivido o viven en mobile homes. Sin embargo, aquí hay una nota importante: estas casas pierden su valor con el tiempo. Por eso, le recomiendo que se compre una usada; de esa manera, el dueño anterior ha tenido que absorber la mayor cantidad de pérdida de dinero por la depreciación de la casa móvil.
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